Vážení čtenáři, milí klienti, pronajímatelé reality mají nový nástroj, který zjednodušuje vystěhovat problémové nájemníky. Počítá s tím totiž novela právní normy. Tzv. rozkaz k vyklizení je institut zavedený novelou zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů („dále jen občanský soudní řád“), jež vstoupila v účinnost od 1. 7. 2025. Tento právní nástroj umožňuje pronajímatelům rychle a efektivně vyklidit nájemce, kteří neplní své povinnosti, především pak v případě dlužného nájemného.

Jedná se o nové rozkazní řízení, které pomůže pronajímatelům bytů a domů rychleji získat zpět své nemovitosti od bývalých nájemců, kteří užívají jejich byt nebo dům neoprávněně. Bude se moci použít pouze v situaci, kdy mezi pronajímatelem a bývalým nájemcem existoval nájemní vztah, který již skončil.

Aby se pronajímatel mohl domáhat vystěhování nájemce pomocí rozkazu, musí splnit několik podmínek:

– dát nájemci písemnou výpověď z nájmu;

– v případě okamžité výpovědi (bez výpovědní doby) musí nájemce nejprve písemně vyzvat k nápravě – až pokud tak nájemce neučiní, může mu být vypovězen nájem;

– písemně vyzvat nájemce k vyklizení bytu, a to alespoň 14 dní před podáním návrhu na vydání rozkazu k vystěhování;

– prokázat, že nájemci uplynula lhůta pro soudní přezkum oprávněnosti výpovědi (2 měsíce od doručení výpovědi).

Řízení se zahájí na návrh pronajímatele, který musí rovněž doložit, že:

• vlastní nemovitost (postačí označení bytu či domu stejným způsobem jako v jiných řízeních o nemovitých věcech, soud si vlastnictví zkontroluje v katastru nemovitostí);
• žalovaný (bývalý nájemce) nemá k užívání bytu nebo domu platný právní důvod (je nutné doložit, že nájemní poměr zanikl – např. že byla dána výpověď nájemní smlouvy, doba nájmu uplynula apod., a toto tvrzení doložit písemnými důkazy: např. nájemní smlouvou a dále písemnými důkazy pro uplatnění příslušného výpovědního důvodu – např. výpisy z bankovního účtu, zaslané výzvy k plnění apod.);
• pronajímatel písemně vyzval bývalého nájemce k vyklizení, přičemž výzvu mu zaslal nejméně 14 dnů před podáním žaloby soudu.

Rozkaz se však vztahuje pouze na vyklizení bytu. Nelze se jím tedy domáhat dlužných plateb ze strany nájemce. K tomu stále slouží platební rozkaz, popř. žaloba na úhradu dlužného nájemného, resp. de praxe platební rozkaz spojený se žalobou.

Pakliže soud vydá rozkaz vystěhování:

• musí nájemce vyklidit byt ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení rozkazu a uhradit náklady soudního řízení (soudní poplatek a odměnu právního zástupce pronajímatele);
• může nájemce podat proti rozkazu odpor, taktéž v 15denní lhůtě.

Jestliže nájemce odpor ve stanovené lhůtě nepodá, stane se rozkaz k vyklizení pravomocným a vykonatelným (bude mít stejné účinky jako rozsudek). Posléze lze na jeho základě nařídit exekuci, a to za pomoci soudního exekutora.

Jestliže nájemce podá proti rozkazu k vyklizení v 15denní lhůtě odpor, rozkaz se zruší. Totéž nastane, pokud se rozkaz nepodaří nájemci doručit do vlastních rukou. Následně dojde k nařízení soudního jednání a postupuje se stejně jako v případě podání žaloby na vyklizení bytu.

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím občanského soudního řádu, webu můjpravník.cz a webu měšec.cz)