Vážení klienti, milí čtenáři, rozsáhlá novela zákona o dani z přidané hodnoty (dále jen jako „DPH“, resp. zákon č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů) zveřejněná v prosinci loňského roku přinesla mnoho změn. Většina z nich vstoupila v účinnost od letošního 1. ledna. Legislativní novinky související s nemovitými věcmi byly ale schváleny s posunutou účinností od 1.7. letošního roku. A to zejména proto, aby se na ně laická i odborná veřejnost, zejména podnikatelské subjekty v oblasti realit a developmentu, stihli dostatečně připravit. Nová pravidla ale ovlivní každého, kdo prodává byt, rodinný dům nebo investiční nemovitost – ať už jde o běžné vlastníky, investory nebo realitní zprostředkovatele. Vedle toho od 1. července 2025 nabývá účinnosti vyhláška č. 163/2025 Sb., která přináší nově sjednocený způsob výpočtu podlahové plochy u staveb, a to výhradně pro účely zákona o DPH. Podnikatelé a realitní investoři by se z výše uvedených důvodů měli proto včas seznámit s novými pravidly a přizpůsobit jim své obchodní strategie Přehled nejdůležitějších změn uvádíme níže.
1. Přesnější definice stavebního pozemku
I po zmíněné novele bude platit, že dodání stavebního pozemku je zdanitelným plněním. Zužuje se okruh administrativních úkonů, které z pozemku mohou učinit pozemek stavební. Za stavební pozemek bude považován pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí či městem, vymezení zastavěného území nebo povolení stavebního úřadu dle stavebního zákona postavit stavbu pevně spojenou se zemí. Na druhou stranu budou některé pozemky nacházející se na zastavitelném území vyloučeny z definice stavebního pozemku, jestliže bude zřejmé, že na pozemek nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné. Tato změna se dotkne jak plátců DPH, tak správců daně. Nová definice je přísnější, což znamená, že více pozemků bude spadat do této kategorie, a prodávající budou častěji nuceni řešit DPH.
2. Nová legislativa přináší v českém právním řádu, resp. v právní úpravě DPH změnu v pojetí či chápání podnikání jako soustavně opakující se činnosti!
Dle nové právní úpravy bude totiž možné i jednorázový prodej novostavby posoudit jako podnikání – a tedy ekonomickou činnost – pakliže vykazuje znaky podnikatelského záměru. Tím se rozšiřuje okruh případů, kdy i nepodnikatel může být povinen odvést daň z přidané hodnoty. Charakteristické znaky, které mohou ukázat na podnikání:
Účel výstavby – Jestliže byl rodinný dům postaven s cílem jej prodat (a nikoli k vlastnímu bydlení), může být prodej zdaněn;
Ziskový záměr – Pokud je transakce spojena s očekáváním zisku, tak i jednorázový prodej může být považován za podnikání;
Součást širší činnosti – Jestliže je rodinný dům jedním z více stavebních projektů dané osoby (např. v rámci investic, majetkového portfolia apod.), zvyšuje to pravděpodobnost zdanění;
Způsob realizace stavby – Sem patří např. profesionální řízení výstavby, využití developerského know-how, obchodní model výstavby apod.
To vše bude nově posuzovat finanční úřad, a pakliže dojde k závěru, že prodej má podnikatelský charakter, bude uvalena povinnost odvést DPH, a to i když prodávající není plátcem DPH. Zde bude nutné posečkat na praxi finanční správy, resp. na judikatorní náhled správních soudů.
3. Nová pravidla pro osvobození od DPH při prodeji staveb
Další významnou změnou je úprava pravidel pro uplatňování osvobození od DPH při dodání staveb. Nově bude prodej stavby zatížen DPH pouze při jejím prvním prodeji, pokud k němu dojde do 23 měsíců od měsíce dokončení. Po této lhůtě bude prodej osvobozen od DPH. Dokončení stavby se obvykle posuzuje podle udělení kolaudačního souhlasu.
Příklad: Pokud společnost dokončí stavbu v únoru 2025 a rozhodne se ji prodat až v dubnu 2027, tento prodej již nebude podléhat DPH, poněvadž od dokončení uplynula 23měsíční lhůta.
Existují však i exempce (výjimky). Jestliže byla dokončená stavba před prodejem významně přestavěna, bude nutné DPH uplatnit. Za podstatnou změnu se v těchto případech považují stavební úpravy, které vedou ke změně využití stavby nebo podmínek jejího obývání, a jejichž náklady přesáhnou 30 % prodejní ceny nemovitosti bez DPH (viz níže bod 5).
4. Sazba DPH a definice staveb pro sociální bydlení
Nadále bude snížené 12% sazbě DPH podléhat pouze dodání staveb pro sociální bydlení. Změny nastávají v definici těchto staveb. Nově bude u rodinných domů a bytových objektů rozhodující zápis v registru územní identifikace, adres a nemovitostí, aby mohla být aplikována snížená sazba DPH. Limitace podlahové plochy RD na 350 m2 se nemění. Ke změně ale dochází u bytového domu pro sociální bydlení. V něm nově bude moci vedle malých bytů do 120 m2 být i více velkých bytů (nad 120 m2), pokud bude splněna podmínka, že podlahová plocha malých bytů bude tvořit více než 50 % podlahové plochy domu.
5. Definice podstatné změny nemovitosti
Podstatná změna stavby vede k tomu, že převod nemovité věci po této změně je považován za zdanitelné plnění. Podstatnou změnou bude nově taková změna nemovitosti, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání dané nemovitosti a zároveň skutečné finanční náklady vynaložené prodávajícím na takovou změnu přesáhly 30 % prodejní ceny nemovitosti. Zda provedená rekonstrukce naplnila znaky podstatné změny nemovitosti, bude plátce prověřovat až v případě, že danou nemovitost bude prodávat. Jestliže budou výše uvedené znaky podstatné změny nemovitosti naplněny a prodej nemovitosti se uskuteční v testovací lhůtě 23 měsíců, prodávající uplatní na dodání takové nemovitosti DPH.
6. Výpočet podlahové plochy
Jak již bylo řečeno výše, tak od 1. července 2025 nabývá účinnosti vyhláška č. 163/2025 Sb., která přináší nově sjednocený způsob výpočtu podlahové plochy u staveb, a to výhradně pro účely zákona o DPH. Tato metodika se bude používat především při určení, zda je prodej nemovitosti osvobozen od DPH, nebo zda se jedná o zdanitelné plnění. Nově se tak nastavují přesná pravidla, co do podlahové plochy započítávat lze a co ne. Přesný výpočet podlahové plochy totiž hraje klíčovou roli při stanovení DPH, zejména u novostaveb a prvních úplatných převodů. Pokud plocha překročí nebo nepřekročí určitou hranici (např. u kombinovaného využití části stavby k bydlení a části k podnikání), může to významně ovlivnit daňový režim realitní transakce. Chybné započtení např. půdy, lodžie nebo technické místnosti do podlahové plochy může také vést k chybné aplikaci DPH a případnému doměření daně. Co se nově počítá do podlahové plochy? Započítává se:
Každá místnost nebo prostor uvnitř obvodových stěn;
i tzv. „prostor“ (tedy místnost s chybějící pevnou stěnou);
galerie, pokud má světlou výšku alespoň 2,3 m.
Co se naopak nezapočítává? Do podlahové plochy se nepočítá:
Půda (jak je definována);
lodžie;
schodiště;
výtahová šachta nebo obdobné prostory,
místnosti určené výhradně jako technologické zázemí (např. technická šachta, strojovna výtahu apod.).
Podlahová plocha se měří:
Podle vnitřního líce pevných stěn;
u šikmých stěn nebo stropů se bere v úvahu výška 1,2 m nad podlahou;
přesnost měření: na centimetry, výpočet v m² na dvě desetinná místa.
Seznam použitých zdrojů a další doporučené literatury:
Mgr. Petr Jezdinský, právník (za použití výše uvedených pramenů a realitního flashe společnosti Gaudens)
